樓宇自控系統通常包括暖通空調、給排水、供配電、照明、電梯、消防、安全防范等子系統，其特征是“集中管理、分散控制”，客服了計算機集中控制帶來的危險性高度集中的不足和常規儀表控制功能單一的局限性。

樓宇自控系統的基本功能包括：實現對眾多子系統啟動和停止的控制、設備運行狀態的監控；收集設備運行的歷史數據，完成設備運行的技術性數據分析；根據外界環境的變化，自動調整設備運行參數；監視樓宇各系統運行中可能出現的故障及突發事件，并配置一整套處理方案；實現對水、電、煤、氣等科學管理，節能科學高效；針對各子系統中的設備，保存一份包含運行檔案、歷史、維修情況的設備管理報表，以供參閱。

其中空調系統是樓宇自控系統中重要的子系統，其作用是保持環境的舒適度，并保證其運行能耗的降低。其工作原理為監測設備通過對建筑物內的溫度、濕度監測，使其與外部環境的溫度與濕度進行對比，從而使計算機控制空調機組對建筑內部環境進行自動化調控，使大樓內的環境適應人們工作和生活的需求。另外，空調系統還根據建筑內部與外部的負荷變化，進行機組的風速調整和新風回風比與閥門開度的重新設置，使空調系統在節能的狀態下保證建筑物環境的舒適度。

樓宇自控系統的關鍵作用在于對各個子系統進行聯動設計，以此實現對建筑內的某些緊急情況進行處理。其應用的過程中要從設計、應用和設備三者進行緊密的配合，達到控制樓宇內所有設備運行和管理的目的。